このコラムは、埼玉・千葉・東京を施工エリアとするポラスグループのリフォーム専門サイトによるものです。リフォームをお考えの方は、ぜひご検討ください。
Vol.100
戸建て住宅のリフォームで
気をつけておきたい注意点
建物の傷み具合を事前によく調査してもらいましょう
戸建て住宅をリフォームする場合、もっとも気を付けておきたいのは、建物の劣化の度合いです。どんなに精度高くつくられた建物でも、年を経るごとに少しずつ劣化が進んでいくもの。外装は紫外線や雨風にさらされますし、地盤沈下や地震、シロアリなどの被害の影響を受けて建物の構造がダメージを負うこともあります。
そうした現況をよく把握せずにリフォームすると、壁や床を剥がしたときに初めて劣化に気づいて、追加の補修工事が必要になったりする恐れがあります。
これを防ぐには、目で見てわかる外装や内装のほか、床下や小屋裏、壁内の構造など目に見えない部分がどのような状態になっているか、リフォームの前にしっかりプロに現地調査してもらうことが大切です。
メンテナンスについて一般的な目安としては下記の通りです。
■外壁・屋根塗装 築10年～15年
■風呂・キッチン 築15～20年前後
■トイレ 築10年前後
■畳・フローリング 築15年前後
■雨どい交換 築15～20年
■給湯器交換 築10年前後
■給水管交換 築30年前後
大きな不具合がなかったとしても、定期的にプロに点検してもらうようにしましょう。特に築30年を経過すると、基礎や構造体の経年劣化がかなり進みます。家族構成やライフスタイルも新築当初から大きく変化しているので、間取り変更も含めたリフォームをお勧めします。
快適で安心して暮らせる性能を確保する①
リフォームの目的や理由にはさまざまなものがありますが、どのケースでもぜひ検討したいのが、断熱リフォームと耐震改修です。断熱と耐震については、私たちが健康的で安心して暮らせるように80年代から基準がたびたび更新されています。
断熱については1980年に初めて住宅の省エネルギー性能のレベルを定めた基準が設けられました。その後、1992年の通称「新省エネ基準」を含めて、計4回の改正を経て、2016年の「平成28年省エネ基準」が現行の基準となっています。
住宅性能表示制度では、断熱等性能等級4が「平成28年省エネ基準」と同等レベルに相当します。さらに2022年４月からは、その上のレベルとなる断熱等性能等級5、2022年10月から断熱等性能等級6、7が新設されました。2025年からは、「平成28年省エネ基準」をすべての新築住宅に義務付けることになっています。
しかし、当然ながら、改正以前に建築された既存住宅の多くが現行の「平成28年省エネ基準」さえ満たしていない状態です。いまリフォームするにあたっては、最低でも断熱等性能等級4以上は確保できるようにしたいもの。床・壁・天井・屋根などに断熱層を設け、気密性も高める断熱リフォームによって、住まいは外の寒さ、暑さの影響を受けにくくなり、省エネ性能が上がるだけでなく、健康的な環境で生活できるようになります。
快適で安心して暮らせる性能を確保する②
また同様に建築基準法における耐震基準についても、1971年と1981年、2000年に大きな改正が行われました。このうち1981年の建築基準法の改正以前の基準を「旧耐震」、それ以降の基準を「新耐震」と呼ばれています。
「新耐震」の基準は、｢中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと｣と表現されています。現在の家づくりの現場では、基礎は地盤調査に基づいた地盤の強さに合ったものとして設計・施工されており、柱や筋交いを固定する接合部の金物が指定されて、地震に耐える壁の配置のバランスも規定されています。
ただ、こうした「新耐震」の住宅であっても経年変化による構造材の劣化が生じます。地盤沈下によって構造が歪んだり、シロアリや腐朽菌の被害によって部材が傷んだりすることも珍しくありません。また旧耐震の建物では壁の強度やバランスが現行の基準を満たさないことがしばしばあります。
そこで建物状況について耐震診断を行い、その結果に基づいて内部の構造を補強したり、耐力壁を増やしたりして、大地震でも家が倒れないようにする耐震改修が必要になるというわけです。
こうした断熱リフォームや耐震改修は、内装工事で壁や床を剥がす際についでに施工できるので、内装や水回りのリフォームを計画する場合には、ぜひ検討することをお勧めします。見た目にきれいになるだけでなく、住み心地が向上して安心して暮らすことができるようになり、リフォームへの満足度が高まります。
敷地の法的規制に対応したプランを検討する
土地にはそれぞれ街づくりや火災防止などさまざまな観点から、法的な建築制限が定められています。建ぺい率（敷地面積に対する建物を真上から見たときの面積の割合）、容積率（敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合）などもそうしたもので、敷地に対して建てられる家のボリュームには上限があります。
増築などによって既存の家よりも面積が大きくなる場合には、高さ制限も含め、これらの法的制限の範囲内におさめなければなりません。
また、防火・準防火地域の指定を受けた敷地では、外装の素材や構造、窓や玄関ドアの種類などについて耐火構造の指定を満たす必要があります。敷地が風致地区の指定を受けている場合には、外観に形状や色彩などの基準が定められているので、遵守することが求められます。
間取りの変更は既存の構造に合わせて対応する
木造住宅では柱や梁などの主要な構造部分を残すことで、間取りを変更することも可能です。リビングやダイニング、キッチンなどの空間を広くしたり、キッチンや浴室などの水回りの位置を変更することもできます。使わなくなった子ども部屋を書斎やウォークインクロゼットにつくり変えたり、現在の家族の生活に合った間取りに変更することで、暮らしはぐっと快適になるはずです。
ただし、家の構造の状態によっては、そこまで自由に間取り変更できない場合もあります。耐震性能を確保するためにどうしても抜けない柱や耐力壁もあるからです。また同じ理由で希望する位置に窓をつくることができないこともあります。
そうしたケースでも、戸建て住宅のリフォームの実績が豊富な会社であれば、有効な代案を考えてくれるはず。必ずしも要望そのままでなくても、別の方法で広さや明るさ、動線の改善などを提案してくれることでしょう。
なお、現在、リフォームについては、「住宅省エネ2023キャンペーン」と題して、「先進的窓リノベ事業」、「給湯省エネ事業」、「こどもエコすまい支援事業」といった補助金制度が実施されています。支給対象が幅広く、支給金額も大きな制度ですので、計画の際にはぜひ検討をお勧めします。
ただ、「こどもエコすまい支援事業」は予算に対する補助金申請額の割合はすでに49％まで到達しています。予算上限に到達して受付終了する前に申請はお早めに（2023年6月9日現在）。
ポラスでも戸建て住宅のリフォームについては多くの実績があります。お客様の求める新生活を満喫いただけるような空間提案のノウハウも豊富です。ぜひ一度、ご相談ください。
【著者プロフィール】
渡辺圭彦 ／ 住宅ジャーナリスト
1970年生まれ。上智大学文学部新聞学科卒業後、扶桑社「新しい住まいの設計」編集部に勤務。その後、（株）ハウジングエージェンシーを経て、2004年よりフリーに。全国の住宅、工務店、建築家を取材して回るエディター＆ライターとして活動中。著書に「住まいの進路相談室」（扶桑社）など。
資料請求
