このコラムは、埼玉・千葉・東京を施工エリアとするポラスグループのリフォーム専門サイトによるものです。リフォームをお考えの方は、ぜひご検討ください。
Vol.99
マンションリフォームで
押さえておきたい注意点
「専有部分」と「共用部分」について確認しておきましょう
分譲マンションの場合、住戸を購入した区分所有者は管理組合に加入して、管理規約と使用細則にしたがうことが、区分所有法という法律で定められています。管理規約は、マンションの住人の共同の利益を守り、良好な住環境を維持するためのものですから、リフォームをする際にも遵守しなくてはなりません。その内容はマンションや管理組合ごとに異なるので、事前によく確認しておく必要があります。
基本的にこうした管理規約や注意点については、リフォーム会社のほうで事前に確認し、プランニングや施工などの業務に反映させます。ただ、施主の側でも「こうした注意点がある」ということを把握・認識しておくことで、リフォーム会社との打ち合わせなどのプロセスがスムーズに進むはずです。
特に気を付けておきたいのは、リフォームが可能な範囲です。マンションには、「専有部分」と「共用部分」があります。専有部分とは、住戸内の床・壁・天井などで囲われた部分のことで、多くの場合、リフォームしてもよいのは専有部分のみです。
一方、共用部分は、専有部分以外のマンション全体で共用する部分のこと。エントランスホールやエレベーター、階段、通路などのほか、住戸内であっても、床・壁・天井の躯体部分や玄関ドア、窓枠や窓ガラスなどの開口部も共用部分とされることが一般的です。
マンションによっては専有部分であっても使用できる建材についての決まりがあったり、施工方法が限定されることがあります。また、工事の際には共用部分をリフォーム業者が通るときのルールが細かく定められていることもあります。
多くの人が集まって住む場所ですから、管理規約を守って不要なトラブルが起きないように心がける必要があるのです。
施工法や床材の種類にもルールがあります
前述したように、住戸内の床・壁・天井であっても、コンクリートの躯体部分は「共用部分」となるので、穴を開けたり、壊したりと手を加えることは基本的にはできません。ただ、床や壁、天井などに新たに下地材を入れたりする際、どこまでの作業が可能であるかまで詳細に管理規約で定められていないケースもあります。
現在のリフォーム工法は様々に開発されているので、接着剤を使用してもよいのか、躯体の表面の汚れを削ってもよいのか、躯体に下地材をビスで止めてもよいのか、など具体的に管理組合に確認し、許可を取ることがリフォーム会社には求められます。
また、マンションのコンクリートの躯体にフローリングを直接張る場合、フローリングの裏側にラバーがついている「直張り用フローリング」を使います。フローリング材については、上階の床で生じた音が下の階でどの程度に聞こえるのかを基準とする遮音等級というものが定められており、この指標をL値またはL等級といいます。L値は数字が小さいほど音が伝わりにくく、遮音性能が高いということを意味します。
上下階での音のトラブルを防ぐため、管理規約ではフローリングの遮音等級についてL値が具体的に決められていることもしばしばあります。もっともグレードの高いL-40、その次のL-45くらいが目安であることが多いようです。
キッチンなど水回りの位置を変えることが可能な場合も
住戸内の給水給湯管、排水管、ガス管などの配管がどうなっているかも重要なポイントです。コンクリート内部に管が埋まっているか、または階下の住戸の天井に配管が通っている場合は、配管を動かすことができません。したがって、キッチンやトイレ、浴室、洗面台などの位置を大きく変えるのは難しいと思っていたほうがいいでしょう。
しかし、最近のマンションでは、水回りの部分だけ床が高くなっていてコンクリートと仕上材の間に床組みがあったり、水廻り部分だけコンクリートの床が低くなっていたりして、配管が通されていることも珍しくありません。この状態であれば、給水管や給湯管を動かすことは可能です。
また、水回りにつきものの換気扇については、外壁の排気口の位置を変えることはできないので、そこまで排気ダクトの経路を変えて対処します。水回りのリフォームが得意な会社であれば、相応のノウハウがあるので配管の状況に応じて、水回りの位置変更を検討することも可能です。
ただし、管理規約で水回りの移設が禁止されている場合もあります。また、分電盤の容量やガス給湯器のサイズについても上限が決められていることも。設備機器の交換についても、事前によく規約を確認することが求められます。
近隣に迷惑をかけないようにする配慮も忘れずに
マンションでは近隣の住戸とも躯体がつながっていますので、工事に伴う騒音や振動はどうしてもある程度は伝わってしまいます。それだけに余計な摩擦が起きないように、十分に配慮をする必要があります。以下のような項目は押さえておくようにしましょう。
◎施工できる曜日や時間
多くのマンションでは、日曜・祭日が工事不可となっています。なかには土曜日も工事できない場合も。また、工事をしてよい時間帯も決まっていることがほとんど。工事のスケジュールにも影響してくるので、要注意です。
◎工事車両の駐車について
敷地内の駐車場は基本的に住民用。そのほかに工事車両を駐車してもよいスペースがあるかどうか、確認しましょう。もし、敷地内に停められない場合は、近隣の別の駐車場を確保する必要があります。
◎リフォームの申請手続き
マンションでリフォームする際は事前に管理組合に申請する必要があります。その手続きにあたって、「何日前までに」「何をしなければならないか」も管理規約で定められているので確認しておきましょう。
◎エントランスやエレベーター、通路の養生
資材などを搬入・搬出する経路は共用部分になります。汚れや傷がつかないように、しっかりと養生材でカバーして、施工後はすみやかに撤去してもらうようにしましょう。
◎工事のお知らせ
近隣の住戸には、工事の期間や時間帯、内容について、あらかじめ、掲示板等でお知らせしておくようにしましょう。掲示等の手続きについてはリフォーム会社を通じて手配してもらうことになります。
ポラスではこれまで多くのリフォームの実績があり、マンションリフォームについても数多く手がけてきました。こうした配慮やリフォームのノウハウもありますので、管理規約や様々な条件のもとでも、理想の空間を目指してご提案をしています。「マンションだから」とあきらめず、ぜひ一度、ご相談ください。
【著者プロフィール】
渡辺圭彦 ／ 住宅ジャーナリスト
1970年生まれ。上智大学文学部新聞学科卒業後、扶桑社「新しい住まいの設計」編集部に勤務。その後、（株）ハウジングエージェンシーを経て、2004年よりフリーに。全国の住宅、工務店、建築家を取材して回るエディター＆ライターとして活動中。著書に「住まいの進路相談室」（扶桑社）など。
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