リフォーム？建て替え？検討すべきポイント

リフォームと建て替えの違いとは？

リフォームの定義

既存の基礎部分は残して、部分的に改築、修繕、増築などを行い、新築同様の状態に戻すことを指します。 水廻りや、屋根・外壁のみといった部分リフォームや、目に見えるものをすべて新しくするフルリフォームなど、その改修範囲はさまざま。 また最近人気を集めている、マンション内部をすべて解体撤去してコンクリート剥き出しの状態にしてから、新しく内部を造り直す「リノベーション」もリフォームの一種とされることもあるようです。

建て替えの定義

既存の住宅を、基礎部分から取り壊して、新たにゼロから住宅を建築することを指します。 実はすべての住宅が建て替え可能ではなく、「建築基準法で定められた幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ、原則として建て替えができない」など、さまざまな制約がありますので、ご自身の住宅が「再建築不可物件」か否かのチェックを最初に行うようにしましょう。

判断する際の基準

リフォームか建て替えかを判断する際に確認するべきポイントについて、解説していきます。 ・現在の家の状態 ・これからの生活設計 ・希望の間取りプラン ・土地の状況 ・構造 ・予算

リフォームのメリット

リフォームの良さは、工事期間や費用などを考えながらリフォームしたい箇所を特定できるパターンが多いことです。 建て替えずに済むなら、一部改修で解決したいものですね。 【予算組みがしやすい】 リフォームの場合は、施工部分を特定できるため、予算を組みやすいのが特徴です。 希望の予算に合わせるために、リフォームしたい場所や施工方法を絞っていくことも可能です。 また、リフォームは変更したい箇所だけに手を加えることができるので、こだわりの強い部分の施工に予算を集中させることが可能なのも大きなメリットです。 【工事期間が短い】 リフォームの場合、基本的には基礎の解体工事を行う必要がないため、工事期間が建て替えに比べて短いのも長所と呼べます。 建て替えの場合は2～5ヶ月の施工期間を要しますが、リフォームの場合は1～3ヶ月程度で完了します。 部分リフォームなら、最短で1日～数週間で終わることもあります。

リフォームのデメリット

直したい、改善したい場所を特定できるのがリフォームの特性。 その分、住宅の「基礎」となる部分は、対処できないときもあります。 【構造によっては理想の間取りにできないことも】 リフォームをする場合、今の家の範囲内であればどんな間取りにでも変えられる、というわけではありません。 構造によっては、壁を全く移動できないなどの制限があり、希望通りの間取りにできないケースもあります。 【構造部に大掛かりな補修が必要な場合、高額になる】 一般的に言えば、リフォームの方が費用は安く済むことが多いでしょう。 しかし家の状態によっては、リフォームに多額の費用がかかることもあります。 それは地盤や構造部分、土台、柱が傷んでいる場合です。 原因としては、地盤沈下、多湿や結露による腐食、シロアリ被害などが考えられます。 この先、何年間住むことを考えているかによってもリフォームの内容は変わってきます。 そのため、まずは家の状態を診断することが先決です。 その診断によって、必要なリフォーム工事の内容や、それによってどの程度まで住めるようになるかを確認しましょう。

建て替えのメリット

リフォームでは実現しにくい改修を望むときは、建て替えを選択することになりますね。 建て替えだからこそできることも一緒にチェックしてみましょう。 【既存の構造に関わらず、理想の間取りに変更できる】 大きな間取り変更を希望している場合、家の構造にも関わってきます。 このように構造に関わる間取り変更や、階段や水回りの移動をしたい場合、リフォーム費用は高額になる傾向にあります。 上述したように、リフォームでは対応できないことや、工事に時間がかかったり割高になったりすることもあります。 大掛かりな間取りプランの変更を所望しているなら、建て替えの方が向くでしょう。 【耐震化などの施工がしやすい】 古い家はどうしても耐震や断熱、バリアフリーなどの基本性能が低めです。 そのため、以下の要素を取り入れたい場合は、リフォームをするよりも、建て替えてしまった方が良いという傾向があります。 ・耐震化 ・断熱化 ・バリアフリー化 ・省エネルギー化 ただし、これらは建て替えでもリフォームでも、国や地方自治体の補助金や助成金を受け取れるパターンが多いです。 耐震構造などに問題のない住宅なら、リフォームでも損がない可能性があるので、建物の構造に詳しい建設業者や工務店などに確認してみると良いでしょう。

建て替えのデメリット

建て替えの場合、必要になる手続きやコストが新築と一緒だと考えておくと良いでしょう。 また、土地などの問題もからんでくるので、建て替えをするときは慎重に検討してください。 【新築時と同じ手間がかかる】 建て替えの場合、建設会社選びや設計にかかる打ち合わせ、登記登録などの各種手続き、といった様々な手間がかかります。 元々あった家の工事であるにもかかわらず、新築を建てるときとほぼ同様の作業が発生するのです。 【建て替えにより、今より小さい家になることも】 家を建てた時点から現在までに、法律や条例が変更されている場合は注意が必要です。 中には建て替えが不可能な場合や、建て替えると今より小さい家しか建てられないケースもあります。 なお、大掛かりなリフォームや増築でも、地域や施工規模によっては確認申請が必要になり、内容によっては許可が下りない場合もあります。 リフォームか建て替えかで悩む前に、まずは自分の家が建っている土地の状況を確認しましょう。 建て替えや大規模リフォームが得意な、地元の建設会社に相談すると、アドバイスしてくれるはずです。

全面リフォームにかかる費用の相場

全面リフォームの費用は、建物の状態にもよりますが、約1300～2000万円が相場です。 水回り機器一式の価格だけで約100～200万円は発生し、これらの取り付け工事や、内装材の交換、解体など複数の工事が組み合わさると、戸建て住宅であれば、最低でも約1000万円は必要になります。 約500～800万円など、ローコストで全面リフォームが行われた事例もありますが、建物の状態が非常に良く、解体や設備の交換がほとんど必要ない住宅でなければ、この費用相場に収めるのは至難の業です。 なお、大規模な間取りの変更や、屋根や外壁の交換を伴うスケルトンリフォームは、約1800～2200万円が相場費用となっています。 また、リノベーションの場合は、既存の間取りを活かして部分的なリフォームを行うことができれば、約1000～1300万円で済むこともあります。 しかし、家の保存状態が悪く、手を加える箇所が屋外など広範囲に及ぶと、リノベーションでも約1500～2000万円の費用が発生することもあるでしょう。

建て替えにかかる費用の相場

住宅の建て替え費用は、約1500～2300万円が相場です。しかし、この金額はあくまでも相場の費用でしかなく、場合によっては約3000万円近い費用になるケースもあるほど、建て替えは高額な費用を伴います。

また、二世帯住宅の場合は、設備を追加したり増築したりと追加するものが多いため、上記の相場費用に対し、プラス約500～800万円程度は見ておいた方が良いでしょう。 さらにこのほかにも、建て替えには、リフォームでは発生しない費用があります。 建て替えかリフォームかの最終的な判断は、現在の家の状態をベースに、これからの生活設計、間取りや性能など家の機能、掛かる費用の3つのバランスを見て決断します。 どれを重視するのかは住み手によって違うため、同じような状況にあっても選ぶ答えは様々です。4ステップまでをしっかりと踏んで検討すれば、建て替えの必要までは感じない、逆にリフォームでは費用が掛かりすぎて叶えられないものがあるなど、具体的な方向が見えてくることでしょう。 リフォームでも、やろうと思えばほとんどの希望は叶えられます。しかし大事なことは、そこに掛かる費用と得られる機能のバランスが、納得できるものかどうかということです。 費用対効果を考えれば、リフォーム費用が建て替え費用の70％を超えるような場合は、建て替えを選択されることをお勧めしています。まずは信頼のできる専門家に相談し、我が家の現状を把握するところから始めましょう。